今天讲一讲深圳最贵的房子，为了防止你们喷我，说有钱人的世界你不懂，我先主动承认，有钱人的世界我真的不懂，但是不妨碍我把不懂的说出来。
很多人以为深圳最贵的房子是深圳湾的恒裕滨城，其实大错特错，深圳最贵的房子是华润深圳湾悦府一期，恒裕滨城对比华润深圳湾悦府一期是大巫见小巫，华润深圳湾悦府一期价格吊打恒裕滨城，这种在价格上的超越是无敌的存在。
华润深圳湾悦府一期位于深圳湾春茧体育中心，临滨海大道，占地面积约14787㎡，容积率约7.5，2015年底开盘，推出290套住宅，约249-364㎡的3-4房，开盘均价约13.8万/㎡，开盘销售约80%。
华润深圳悦府一期位置好，但绝对不是深圳湾位置最好的。楼盘基础数据没有豪宅基因，小区占地面积小，容积率高，靠滨海大道的噪音影响也很大。小区、楼盘和户型设计也感觉不出来是深圳顶级的价格。
总之，从各方面我都没看上华润深圳湾悦府一期的房子，但是没看上不影响它按套内面积最高卖50多万/㎡，并且在当下非常低迷的市场中，小区成交量异常火爆，今年前10个月小区共成交约11套，约364㎡的大户型都成交了4套，成交价约1.15-1.5亿之间。
华润深圳湾悦府一期套内面积约77%，364㎡的户型套内面积约280㎡，1.5亿成交的房子按套内面积计算，平均约53万/㎡。为什么要特别强调套内面积，因为大家都认为最贵的恒裕滨城套内使用面积高达100%以上，最高约120%。恒裕滨城过去的成交均价30多万/㎡，现在的成交均价20多万/㎡，如果计算套内面积成交均价反而更低。
过去大家都说恒裕滨城卖30多万/㎡价格高，我通常会建议大家先去看看房子，看看恒裕滨城的房子套内面积有多大，多多少少能理解按建筑面积报出来的价格。现在发现华润深圳湾悦府一期约77%的套内面积还卖这么贵，还真的有那么多成交，我也无法理解了。
华润深圳湾悦府一期在我看过的房子里面并不惊艳，小区、楼盘和户型综合评分中上都不算。小区小，容积率高，这样的数据限制就注定不可能打造豪华园林。朝向和户型格局也是豪宅里面排名靠后的，最好的户型是364㎡的，这么大的户型连个大阳台都没有。小区所有户型都临滨海大道和科苑南路，车辆多噪音大。
如果华润深圳湾悦府一期不临滨海大道，在深圳湾人才公园附近，有较大的花园，较低的容积率，较好的户型设计，卖多少钱都没话说。
华润深圳湾悦府一期在当下低迷的楼市中，成交价怎么看都觉得不合适，总感觉这不是当下真实居住的市场力量在支撑，价格高的太离谱了。
华润深圳湾悦府一期在当下低迷的楼市中换手率很高，一共290套房，今年前10个月成交约11套，深圳很多上千套的小区今年都没有成交11套，并且刚需住宅整体换手率要远远高于总价超5000万以上的住宅，顶豪价格的华润深圳湾悦府一期换手率是今年前10个月全深圳二手房换手率的3倍，感觉极度不正常。
